부부 공동명의 장단점 양도세 상속 세율 총정리

부동산을 부부 공동명의로 할지, 단독명의로 할지는 자산을 관리하는 데 있어 아주 중요한 문제입니다.

특히 세금 측면에서는 공동명의가 무조건 유리한 건 아니며,

상황에 따라 장단점이 뚜렷하게 나뉘기 때문에 사전에 충분한 검토가 필요하죠.

오늘은 부부 공동명의의 장점과 단점, 그리고 양도소득세, 상속세, 종합부동산세에

어떤 영향을 미치는지 총정리해드립니다.

공동명의 세금 확인하기👆️

부부 공동명의란?

부부가 부동산을 매입할 때 1채의 집을 공동 소유하는 형태로 등기하는 것을 말합니다. 보통 지분을 5:5 또는 7:3, 6:4 등으로 나누어 등기하게 되며, 각자의 소유 비율에 따라 세금도 달라집니다.

공동명의 지분 비율, 마음대로 정할 수 있을까?

◼︎ 원칙적으로 지분은 자유롭게 정할 수 있음

50:50, 60:40, 90:10 등 어떤 비율로도 등기 가능합니다
하지만 세무상 문제가 없으려면 ‘실제 자금 출처’에 맞는 비율이어야 합니다

⚠️ 자금 출처와 다를 경우 ‘증여’로 간주될 수 있음

남편이 100% 자금 부담 → 공동명의 50:50	아내에게 50% 증여한 것으로 간주됨
아내가 20%만 낸 경우 → 지분 50%로 등기	30%는 증여세 대상 가능성 있음

📌 증여세는 10년 내 배우자 증여 기준 6억 원까지는 공제, 그 이상이면 10~50%의 세율로 과세

✅ 정당한 지분으로 인정받으려면?

각자의 자금 출처 입증이 중요 (통장 거래, 예금 증명 등)
명시적 증여일 경우엔 증여세 신고 및 납부 필요
단순히 “부부니까 괜찮겠지”는 금물! 세무조사 시 문제가 될 수 있습니다

공동 대출, 자금 절반씩 부담	50:50 명의 OK
한 명이 전액 부담	단독명의 권장 또는 증여세 고려
배우자 소득이 없고 지분만 가진 경우	증여세 신고 없이 고지 위험 있음

지분은 등기상으로는 자유롭게 설정 가능하지만, 세법상에서는 자금 출처와 비례해야 증여로 간주되지 않습니다
지분 비율 ≠ 마음대로
→ 세무서 기준은 “실질 자금 부담 비율”이라는 점을 꼭 기억하자!

공동명의의 장점

양도소득세 절세

공동명의로 부동산을 보유한 경우, 매도 시 1인당 기본공제 250만 원씩 각각 적용 가능

고가주택 매도 시 과세표준 분산으로 누진세율 절감 효과

종합부동산세 부담 완화

단독명의는 공제 11억 원, 부부 공동명의는 1인당 9억 원씩 총 18억 원 공제

고가 부동산일수록 유리

상속세 분산 효과

사망 시 전 재산이 한쪽 배우자 명의라면 상속세 부담이 큼

생전부터 공동명의로 지분을 분산해두면 상속재산 과표를 분산 가능

부부 이혼 시 재산 분할 간소화

법적으로 명확한 소유 지분이 존재해 재산 분쟁 감소

공동명의의 단점

거주 요건 충족 어려움

1세대 1주택 비과세 요건 중 ‘보유+거주 2년’ 조건은 각자 모두 충족해야 비과세 적용됨

한쪽 배우자가 거주하지 않으면 비과세 적용에 제한

처분 시 협의 필요

매매, 증여 등 거래 시 지분자 모두의 동의가 필수

명의자 중 한 명이 거래에 비협조적일 경우 매도 곤란

지분비율이 소득세에 직접 영향

부부 간 소득 차이가 크다면 세금 부담이 더 커질 수 있음

예: 고소득자에게 더 많은 지분이 있을 경우 양도세율 상승 가능성

아파트 구매 시 공동명의

1. 취득세는 어떻게 될까?

✅ 공동명의라도 취득세는 총액 기준 동일

취득세는 지분별로 나눠서 납부하지만, 전체 주택 가격 기준으로 세율이 정해짐
즉, 단독명의 vs 공동명의 간의 총 취득세액은 같다
각자의 지분 비율대로 취득세를 부담할 뿐, 세율이나 혜택은 바뀌지 않음

📌 단, 다음과 같은 특수한 경우는 체크 필요

생애최초 주택 구입자 취득세 감면: 부부 중 1인만 조건 충족 시 단독명의가 유리
다주택자 여부에 따른 중과세 적용: 공동명의라도 각자의 기존 주택 수에 따라 중과 여부 판단

2. 공동명의 시 대출은 어떻게 될까?

✅ 부부 공동명의라면, 대출 심사 시 ‘공동주택자 기준’으로 심사됨

주요 영향 요소

항목	설명
소득합산	부부 소득을 합산해서 대출 가능 금액 산정 가능 (예: 보금자리론, 디딤돌대출)
LTV·DSR 적용	각 명의자 기준으로 DSR(총부채원리금상환비율) 따로 계산함 → 각각 제한
담보제공	공동명의자 모두 대출 계약서에 공동 채무자로 들어가야 함
대출 진행 방식	대출 신청자는 한 명이 대표로 진행하되, 공동명의자도 서명 및 소득증빙 필요

✅ 정부 지원 대출 상품과의 관계

디딤돌 대출	O	생애최초 요건은 부부 기준 전체 판단, 1명 조건 미충족 시 불가
보금자리론	O	부부 소득 합산 가능하나, 합산 소득 1억원 이하 조건 준수
청년전용 디딤돌	△	단독명의 + 단독 소득 요건 충족 필수, 공동명의 불가한 경우 많음

✅결론 요약

항목	공동명의 영향
취득세	총액 동일, 지분별 납부
생애최초 감면	조건 충족자 1인만 있을 경우 단독명의 유리
대출 가능금액	부부 합산 소득으로 증가 가능성
서류·과정	공동명의자는 모두 계약 서명 및 소득자료 제출 필수

양도소득세에 미치는 영향

구분	단독명의	공동명의
기본공제	250만 원	각자 250만 원씩 총 500만 원
과세표준	한 명에게 집중	소유 비율에 따라 분산
누진세율 효과	세율 높아질 수 있음	낮은 세율 구간 적용 가능
비과세 요건	1세대 1주택 조건 충족 시	부부 모두 조건 충족 필요

📌 고가 주택이나 다주택자 처분 시에는 공동명의가 절세에 훨씬 유리한 구조입니다.

상속세에 미치는 영향

사망 시 전 재산이 한쪽 명의일 경우 → 전액 상속세 과세 대상
공동명의 시 배우자 지분 제외 후 상속세 부과, 과세표준 낮아짐
사전 증여로 의심받지 않도록 명확한 자금 출처와 지분 설정 필요

종합부동산세에 미치는 영향

구분	단독명의	공동명의
공제금액	11억 원	각자 9억 원씩 총 18억 원
과세기준	11억 초과분	합산 기준으로 유리함
세부담	단독일 경우 급격히 증가	부부로 분산 시 세율 낮아짐